СОВРЕМЕННЫЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ

Вы здесь

Руководитель отдела территориального развития
Ковалева Оксана Ивановна

          Дефицит свободных от застройки земельных участков в постсоветских городах в настоящее время всё чаще заствляет девелоперов реализовывать проекты редевелопмента.
 Редевелопмент — целенаправленное качественное изменение недвижимости, как правило,  с изменением  функции и класса недвижимости.
 Современная экономика формирует спрос на новые форматы недвижимости, продукт которого – качественная среда для жизни и дела, которая отличается интересным содержанием, что и обеспечивает коммерческую капитализацию объекта недвижимости. Для владельцев арендного бизнеса «задача минимум» - сдать в аренду квадратные метры, а «задача максимум» сдавать  квадратные метры и «продавать среду» городского квартала.
 Успешные российские практики редевелопмента, как правило, представляют собой комбинации:
1. «Жильё в жильё». Бывшие жилые территории после сноса ветхого жилого фонда «уходят» под проекты комплексного и устойчивого развития, где кроме жилых домов повышенной этажности появляются объекты социальной инфраструктуры и современные общественные пространства. Законодательство (373-ФЗ) сейчас в большей степени «заточено» на то, чтобы территория осваивалась одним крупный девелопером. Администрация города в этом  случае обеспечивает реализацию расчётных показателей комплексного развития территории (размещение социальных объектов, открытых общественных пространств, обеспечение инженерной и транспортной инфраструктурой).
2. «Промышленная застройка в жилую». Успешно и с быстрой окупаемостью такие проекты реализуются в столицах и городах-мегаполисах. Бывшие промышленные территории «зачищаются» через снос бывших промышленных зданий и сооружений, после чего там строятся многоэтажные жилые дома.
 Экономику подобных проектов «тянет вниз» ограниченный в настоящее время спрос на рынке жилья Кургана. Кроме того, строительство жилья на бывших промышленных территориях не всегда целесообразно по экологическим требованиям и, соответственно, экономическим соображениям. Например, до начала строительства жилья на территории бывшего завода им.Лихачева (ЗИЛ в г. Москва), потребовалось проведение работ по рекультивации земли: был снят и вывезен слой грунта на глубину 10 метров. Это вполне приемлемо для стоимости жилья в центре Москвы, но в Кургане подобные мероприятия нужно просчитывать заранее. При этом следует учитывать, что с ростом качества человеческого капитала, что, я надеюсь обязательно произойдёт в ближайшие годы при соответствующей политике властных структур региона и города, повысится спрос на качественное жильё, но не на «панельные коробки». 

2. «Промышленная застройка в промышленную». Такие проекты дают хорошую отдачу при наличии сильного «якорного» резидента.
 Быстро окупаемыми по всей территории России себя показывают проекты индустриальных парков, которые формируются в разных регионах на разных условиях, но всегда с поддержкой резидентов индустриальных парков властями регионов и муниципалитетов. Практика показывает: в уходящем 2016 году 40% российских индустриальных парков заняли иностранные резиденты.
3. «Промышленная застройка в творческий кластер», аналогично в торговые и экспо-центры.
Примеры таких преобразований мы видим практически в каждом российском городе. Но сегодня мало сдавать в аренду квадратные метры. Потребители услуг сформировали запрос на коммерционализацию общественных пространств на этих территориях. И такие площадки либо «оживают» и становятся «креативным центром города», либо меняют свое назначение. Просто арендный бизнес собственника на таких территориях не принесёт ожидаемого коммерческого эффекта ни  арендодателю, ни резидентам творческого кластера.
 В любом случае важна «команда», которая будет вести этот проект после его запуска, вливая в него всё новую творческую энергию.
 В Кургане в настоящее время поэтапно реализуется такой проект на бывшей промышленной территории завода «Дормаш» в центральной части города. Небольшая часть резидентов Арт-квартала уже арендует помещения в существующих зданиях. В здании бывшего заводоуправления формируется медиа-центр. Также ведутся работы по перепланировке бывшего промышленного цеха под Экспо-центр Курган.

4. Редевелопмент отдельных зданий. (Особенно ценны объекты культурного наследия и здания постройки после 1960 года). Российские регионы в большей степени богаты именно такими примерами.
 Реконструкция старых зданий под современное использование обходится девелоперу куда дороже, чем новое строительство. Однако ценность локации старого фонда и его историческая значимость перекрывают собой финансовую тяжесть таких проектов.
 Особенно сильно ценят подобные активы отельеры, особенно если речь идет об гостиничных сетях. Они всегда с интересом рассматривают возможности реконструкции объектов в историческом центре городов с целью их приспособления под отель. Очевидные плюсы такого формата - уникальная локация и сравнительная простота приобретения объекта или оформления долгосрочной аренды. С приходом новых отельеров помещения меняются кардинально, так как стандарты комфорта сегодня устаревают очень быстро. 
 Победителем среди проектов редевелопмента на выставке «Арх Москва» этого года в данном сегменте стал проект «Реконструкция гостиницы «Арктика» в Мурманске.


 
 

Задать вопрос / оставить комментарий

Добавить комментарий

CAPTCHA на основе изображений
Введите код с картинки